東莞“三舊”改造前期研究的九個重點

東莞“三舊”改造新政策(市政府2014[147]號文件)及其配套細則試行兩年多,從實踐來看,我們認為以下九個方面是目前“三舊”改造單元前期研究階段,需要重點關注的工作內容:

 

1、現狀調研

主要在于地塊權屬情況、標圖建庫情況,需要重點關注:1)二者邊界的空間關系,2)集體用地上的建筑物情況,3)無證用地的現狀建設情況;擬綜合整治范圍的現狀;

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2、上位規劃

主要關注城鎮總規、片區控規、鎮街“三舊”改造專項規劃,三者的管控效力關系,反映為三者編制與審批時間,管控差異及其合理性分析;從目前情況看,由于“二階段”總規修改方案基本落定,將是近期“三舊”項目最重要的上位規劃依據;

 

3、單元劃定

按照“指引”要求逐條說明各邊界的合理性,需要注意的是:1)結合改造意愿進行說明,2)靈活運用“指引”對于范圍劃定的解釋,保證改造單元的“合理性”;

 

4、改造類型分區

類型分區的緣由,各分區改造目標與“改造”方案說明;

 

5、改造模式:

“自改、村企合作、政府主導”三種模式對應的供地方式,與現狀產權情況的對應關系;

 

6、規劃用地性質

應與最新版本上位規劃保持一致,并說明與其他上位規劃不一致處的合理性;

 

7、地塊容積率

嚴格按照編制指引,享受補償與貢獻同期對應,清楚表達捆綁關系;尤其對于“先貢獻后享受”的情況,要予以清楚說明,圖、文、表一一對應;

 

8、公共設施

捆綁地塊、實施難度、與原控規或者三舊專項或者總規(依據具體項目實際情況)對比,說明公共設施類別、規模增減情況及其合理性;

 

9、容量支撐

1)學位說明,對于“全鎮平衡”情形,原則上要給出平衡方案,2)此外的重點是交通支撐。

 

以上內容整理自城邦2月28日“三舊”項目內審會議紀要,轉載請注明出處!

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